Der steuerliche Ansatz einer Ferienwohnung ist anhand folgender Fälle zu unterscheiden:

1. Ausschließliche Selbstnutzung:
Wer seine eigene Ferienwohnung ausschließlich selbst nutzt oder Verwandten kostenlos zur Verfügung stellt, kann keine Kosten steuermindernd ansetzen. Auch die Eigenheimzulage entfällt, weil solche Räumlichkeiten nicht auf Dauer zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

2. Ausschließliche Vermietung:
Wer ausschließlich an Feriengäste vermietet, kann seine Verluste steuermindernd ansetzen, da das Finanzamt ohne weitere Prüfung eine so genannte Einkünfteerzielungsabsicht anerkennt. Das gilt unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschaltung eines fremden Dritten vermietet. Allerdings muss der Eigentümer die Fremdnutzung nachweisen.

Das gelingt ihm, wenn:

• ein Vermittler mit der Suche nach Gästen beauftragt ist z.B. Kurverwaltung)
• die Dauer der Vermietung in dem für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt oder
• das Feriendomizil in der Nähe der eigenen Wohnung liegt.

Wichtig:
Ausnahmsweise kann die Finanzverwaltung einen Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht verlangen, wenn die Dauer der tatsächlichen Vermietung im Jahr um mehr als 25 % unter dem für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt. Die orts-üblichen Belegungsdaten sind beim Tourismusbüro in Erfahrung zu bringen. Dabei können Zeiten ausgeklammert werden, die etwa auf Generalreinigung oder Instandsetzungsarbeiten entfallen.

3. Teilweise Selbstnutzung und teilweise Vermietung:
Wird die Ferienwohnung zum Teil selbst genutzt und zum anderen Teil fremd vermietet, wird stets die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft. Sie ist über einen Prognosezeitraum von 30 Jahren nachzuweisen. Der Zeitraum beginnt generell im Jahr der Herstellung oder der Anschaffung der Ferienwohnung. Die kalkulierten Einnahmen sind realistisch zu schätzen, etwa durch Informationen des örtlichen Fremdenverkehrsbüros.

Auf Leerstandszeiten entfallende Aufwendungen sind entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der Selbstnutzung zur Vermietung aufzuteilen. Ohne Nachweis werden je 50% der Kosten für beide Bereiche angesetzt.

Beim Leerstand einer zuvor vermieteten Wohnung sind die Aufwendungen als Werbungskosten so lange abziehbar, wie sich der Eigentümer ernsthaft um eine Vermietung der Wohnung bemüht. Werden Makler eingeschaltet oder laufend Zeitungsinserate aufgegeben, wird von keiner endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen.

4. Ausländische Ferienwohnungen:
Liegen die Ferienwohnungen im Ausland, hat der ausländische Staat in der Regel das Besteuerungsrecht. Die positiven Einkünfte unterliegen im Inland nur dem Progressionsvorbehalt.

5. Verkauf der Ferienwohnung:
Wird die Ferienwohnung innerhalb von 10 Jahren verkauft, ist ein eventueller Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Dies gilt auch bei ausschließlicher Eigennutzung.

6. Kurzfristige Beherbergung von Feriengästen:
Die kurzfristige Beherbergung von Feriengästen und die Selbstnutzung ist umsatzsteuerpflichtig. Nicht der Umsatzsteuer unterliegen dagegen Leerstandszeiten.

Liegen Ihre Einnahmen unter 17.500 € im Jahr, werden Sie als so genannter Kleinunternehmer behandelt, so dass keine Umsatzsteuer an das Finanzamt gezahlt werden muss.