Bisher ist die Finanzverwaltung von der Vermutung ausgegangen, dass anschaffungsnaher Aufwand immer dann vorliegt, wenn in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes Aufwendungen für Instandsetzungen insgesamt mehr als 15 Prozent der anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude betrugen. Die Folge war bislang: Die Aufwendungen waren nicht sofort als Werbungskosten abzugsfähig, sondern wirkten sich wie Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nur über einen langen Zeitraum als Abschreibungen aus.

Zunächst kommt der Bundesfinanzhof zu der Auffassung, dass Anschaffungskosten die Kosten sind, die aufgewendet werden, um die Immobilie zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Herstellungskosten liegen vor, wenn im Anschluss an den Erwerb einer betriebsbereiten Immobilie Aufwendungen für eine Erweiterung oder für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Betriebsbereiter Zustand heißt, dass die Immobilie bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Wie er sie nutzt, bestimmt der Eigentümer. Ist die Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs bereits vermietet, gilt sie als betriebsbereit. Folge: Aufwendungen, die nach dem Erwerb getätigt werden, sind grundsätzlich Erhaltungsaufwand (sofort abziehbare Werbungskosten), wenn sie nicht zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung der Fläche führen.

Wesentliche Verbesserung: Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten nach Erwerb einer betriebsbereiten Immobilie sind keine sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen mehr, sondern abzuschreibender Herstellungsaufwand, wenn sie den Standard der Immobilie wesentlich erhöhen (von 'sehr einfach' auf 'mittel' oder von 'mittel' auf 'sehr anspruchsvoll'). Der Austausch einfacher Fenster gegen Isolierglasfenster oder eine neue Dacheindeckung allein werden in der Regel den Nutzungswert eines Wohngebäudes nicht wesentlich verändern (Erhaltungsaufwand). Auch der Umstand, dass der Vermieter üblicherweise nach Renovierungsarbeiten eine höhere Miete verlangen kann, erlaubt allein noch nicht den Schluss auf eine wesentliche Verbesserung. Auch auf die Höhe der Kosten im Vergleich zum Kaufpreis und die zeitliche Nähe zur Anschaffung kommt es nicht mehr an. Aber: Maßnahmen, die für sich betrachtet noch Erhaltungsaufwand wären, können in ihrer Gesamtheit zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes und damit zu Herstellungskosten führen (zum Beispiel Erweiterung bzw. Ergänzung und Verbesserung der Sanitärinstallation plus Austausch einer technisch überholten Heizungsanlage plus Modernisierung der Elektroinstallation mit maßgeblicher Erweiterung der Leistungskapazität und der Anschlüsse).

Fazit: Die Abgrenzungsfragen zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und den nur im Zuge von Abschreibungen zu berücksichtigenden Anschaffungs- und Herstellungskosten werden auch weiterhin Anlass zum Streit mit dem Finanzamt geben. Aufgrund der Urteile kann das Finanzamt Ihnen aber den Abzug von Erhaltungsaufwand nicht mehr mit dem Hinweis auf die pauschale '15-Prozen-Grenze' verwehren.